Начинаем процесс покупки с тщательной проверки документов. При встрече с продавцом необходимо удостовериться в том, что вы имеете дело с собственником — ознакомьтесь с оригиналом правоустанавливающего документа. Если вам предъявляют копию, откажитесь от сделки: копия может свидетельствовать о том, что участок является предметом разбирательства в суде. Если это не собственник, а риэлтор, о нем также следует навести справки, съездить в агентство, которое он представляет, и ознакомиться с документами на участок там.

Иногда продавец действует через доверенное лицо. В этом случае в доверенности должны быть четко прописаны полномочия доверенного лица (имеет ли он, например, право подписывать документы по сделке) и указано, какую конкретно недвижимость и по какой цене ему доверено продать. Помните, что покупаете не участок для размещения жби, а место вашего будущего дома.

Изучаем свидетельство о собственности

В нем должна быть следующая информация:

• кто, когда выдал свидетельство;
• кто конкретно является правообладателем и на каком основании (что лежит в основании права собственности);
• каков размер участка;
• вид разрешенного строительства;
• кадастровый номер земельного участка.

К правоустанавливающему свидетельству обязательно прилагается кадастровый план участка со следующими сведениями:

— план границ участка;
— количество соток земли;
— категория, к которой относится земля.

Известно, что у участка могут быть обременения (сервитут). Таковыми считаются коммуникации, которые через него проходят: кабели, водоснабжение, газопроводы, не подлежащая вырубке растительность (например, парковая зона) или, скажем, часть общедоступного пляжа. Все это должно найти место в выписке из кадастра. И это очень важные сведения, ведь они реально ограничивают возможности для строительства. Тем не менее нередки случаи, когда эти обременения в документах не фиксируются (не пожалейте поэтому времени и посетите местный земельный комитет, уточните все и у них).

Помимо свидетельства на право собственности желательно получить на руки также и документы-основания, по которым это свидетельство выписано (это может быть договор купли-продажи или мены, дарственная или завещание).

У продавца не должно быть задолженностей по налогам на землю и другим платежам, и если вы, например, покупаете участок в садово-огородническом товариществе, возьмите у председателя соответствующую справку.

Еще два страховочных шага: возьмите у продавца заверенное нотариусом согласие супруги или супруга на продажу, а если вас смущает его психическое состояние продавца, то справку от психиатра. Сделка по закону может быть признана недействительной, если продавец был недееспособен на момент ее совершения.

Также, общаясь с ним, обратите внимание на следующий факт: совпадает ли количество используемых им соток с теми, которые значатся по документам? Часто владельцы земельных участков самовольно прирезают себе площади, которые им на самом деле не принадлежат.

Не всегда у продавца наличествует свидетельство о праве собственности на землю. Тогда надо изучить другие документы, на основании которых он ею распоряжается или владеет. Часто «зеленка» не оформлена, но есть договор о купле-продаже, наследовании или распоряжении местной администрации и т. д. Этот вопрос особенно актуален в садоводческих товариществах или старых поселениях («стародачные» места). Право собственности там осуществляется, так сказать, исторически, но сегодня это существенно усложняет дело для того, кто хочет все оформить по закону (особенно если отсутствует свежий кадастровый план).

Не мешает проверить, оплачены ли паевые, членские и прочие взносы, нет ли арестов и запрещений (особенно если вы плохо знакомы с продавцом), нет ли межевых споров и не претендуют ли дольщики на покупку доли. Они имеют преимущественное право, и лучше, если у вас на руках будет их письменный отказ от него. Наконец, посмотрите в архитектурном комитете генеральный план застройки, градостроительный план и т. п. Не случится ли так, что на том месте, которое вы облюбовали, власть также облюбовала что-то в своих интересах? Все эти сведения имеют прямое отношение к безопасности сделки, так что ими не стоит пренебрегать.